Der Bundesgerichtshof hat einer pauschalen Reduzierung der Miete für die Dauer einer – coronabedingten - behördlich angeordneten Betriebsschließung, insbesondere einer Reduzierung der Miete auf die Hälfte, eine Absage erteilt (Urteil vom 12.01.2022).

Der BGH stellte zunächst fest, dass die behördlich angeordnete Betriebsschließung nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands führt.

In Betracht kommt jedoch eine Vertragsanpassung aufgrund einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage. Voraussetzung einer Vertragsanpassung und damit einer Mietreduzierung ist, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Hierzu bedarf es einer umfassenden Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern. Zur Vermeidung einer Überkompensierung der entstandenen Verluste sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen und/oder einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung erlangt. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.

RA Peter Sänger