Neues Wohnungseigentumsrecht

Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde das Wohnungseigentumsgesetz grundlegend geändert. Die Änderungen traten am 01.12.2020 in Kraft.

Unter anderem gelten folgende Neuregelungen:

- Sondereigentum kann nicht nur an Räumen sondern auch an Freiflächen und insbesondere auch an Stellplätze begründet werden.

- Im Rahmen der Eintragungsbewilligung (für das Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch) ist nunmehr ein Aufteilungsplan für das Grundstück vorgesehen.

- Für die Entstehung der WEG kommt es nunmehr lediglich auf die Anlegung der Wohnungsgrundbücher an; damit ist die Ein-Personen-Gemeinschaft anerkannt.

- Die WEG ist vollständig rechtsfähig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum aus sowie solche Rechte und Pflichten, die eine gemeinsame Wahrnehmung erfordern.

- Neu sind auch die Vertretungsregeln: Der Verwalter hat im Außenverhältnis im Grundsatz unbeschränkte Vertretungsmacht, die nur dahingehend begrenzt ist, dass Grundstückskaufverträge und Darlehensverträge ausgenommen sind. Der Beiratsvorsitzende ist natürlicher Vertreter gegenüber dem Verwalter. In einer verwalterlosen Gemeinschaft vertreten zwingend alle Wohnungseigentümer gemeinsam.

- Ist der Verwalter zwar im Außenverhältnis nahezu unbeschränkt vertretungsberechtigt, darf er im Innenverhältnis ohne ein Votum der Eigentümer nur noch Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder Eilmaßnahmen vornehmen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Rechte und Pflichten des Verwalters zu erweitern. Der Verwalter kann in Zukunft jederzeit abberufen werden, der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung.

- Den Beirat trifft nunmehr eine Überwachungspflicht gegenüber dem Verwalter.

- Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

- In Abkehr vom alten Recht können nunmehr Baumaßnahmen grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Auf privilegierte Maßnahmen hat der Eigentümer einen Anspruch; hierzu gehören vor allem bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen und solche zur Herstellung von Barrierefreiheit. Der Anspruch besteht indes nur bezüglich des „Ob“ der Maßnahme, über das „Wie“ entscheiden die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Führt die angestrebte Maßnahme nicht zu einer Beeinträchtigung anderer Eigentümer, oder haben alle beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt, besteht ein Gestattungsanspruch, dass der bauwillige Eigentümer selbst die Baumaßnahmen durchführen darf. Grenze für alle Baumaßnahmen sind die unbillige Benachteiligung eines Eigentümers und die grundlegende Umgestaltung der Anlage.

- In den Regelungen zur Eigentümerversammlung ist, soweit hier bisher Schriftform verlangt wurde, die Textform (z. B. E-Mail) als ausreichend kodifiziert worden. Es gibt nun kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr. Die Einberufungsfrist beträgt jetzt drei Wochen. Die Nutzung der Beschlussfassung im Umlaufverfahren ist erleichtert worden; für einzelne Gegenstände kann beschlossen werden, dass ein Umlaufbeschluss mit Mehrheit zustande kommt. Auch eine Beschlussfassung über eine online-Teilnahme an einer Präsenzeigentümerversammlung ist möglich.

- Altvereinbarungen, die dem neuen Gesetz entgegenstehen, werden wirkungslos, wenn sich nicht aus den Vereinbarungen ausdrücklich – wogegen eine Vermutung spricht – ein entgegenstehender Wille ergibt.

RA Peter Sänger