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Angemessenheit der Wohnungsgröße im Rahmen der Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung
29.10.2019

Der Bundesgerichtshof hat sich im Rahmen der Entscheidung vom 09.10.2019 mit der Bedeutung der Angemessenheit der Wohnungsgröße im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nach einer Modernisierung beschäftigt.

Der Mieter bewohnt eine knapp 86 m² große Wohnung, die er allein nutzt. Im Hinblick auf die vom Vermieter geltend gemachten Mieterhöhungen (für einen Balkonanbau und für die Dämmung der Außenfassade) wandte der Mieter ein, dass sie für ihn eine finanzielle Härte bedeute, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.
Der Vermieter machte geltend, dass die Wohnung des – Arbeitslosengeld II beziehenden – Mieters zu groß sei, da nach den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen Einpersonenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von 50 m² als angemessen gelte.

Der Bundesgerichtshof hat den Einwand des Vermieters nicht durchgreifen lassen.
Der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mieter eine Wohnung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau zu groß ist. Denn die Bestimmung des maßgeblichen § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB verfolgt einen anderen Regelungszweck: Hier gilt es abzuwägen, ob der Mieter, der sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ausgesetzt sieht, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf.
Die Unangemessenheit einer Wohnung kann nach dem BGH nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.

Zu berücksichtigen ist ferner, dass der Härteeinwand des Mieters nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Es kommt also darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes „unausweichlich“ ist, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht bzw. die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Nur im Falle einer solchen „Unausweichlichkeit“ befindet sich der Mieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters rechtfertigt.

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